本报讯（记者 薛海荣）卖房多年房屋未过户，买受人死亡时尚未支付全部房款，出卖人应当向谁主张权利？买受人的继承人需要继续履行合同吗？近日，市法院审结了这样一起房屋买卖合同纠纷。

　　此前，李某甲（化名，下同）将名下一套房屋出卖给哥哥李某乙，双方签订协议并约定房屋售价80万元，先付10万元后，待李某乙名下另一处房屋拆迁款到位即结清尾款70万元。随后，与李某乙长期共同生活的边某向李某甲银行账户汇款10万元。2023年，李某乙去世。因边某与李某乙未领取结婚证，故边某将李某甲及其兄弟姐妹诉至法院，主张继承李某乙名下另一处拆迁房产的份额，后经法院审理认定，根据李某乙生前遗嘱，该房产份额由边某继承。2024年，边某也因病去世。因二人去世前均未将房屋的剩余房款支付给李某甲，故李某甲将边某的继承人诉至法院，要求其继续履行协议并支付剩余房款70万元。

　　法院经审理后认为，首先，边某继承人明确拒绝履行协议，且从李某乙及边某购买房屋用于养老的目的来看，该协议具有一定人身专属性，在李某乙及边某相继去世的情况下，房屋买受人的合同目的已经归于消灭。其次，边某继承人长期居住在其他城市，缺乏购买案涉房屋的必要性，且案涉房屋钥匙一直在李某甲处，边某继承人尚未实际控制房屋。故该协议在法律上和事实上均不能履行，应予解除，对应的权利义务关系终止。考虑到房屋跌价等因素，法院最终认定边某继承人在继承遗产范围内赔偿李某甲损失20余万元。

　　法官说法：根据民法典规定，合同一方当事人死亡并不属于法定合同终止情形，合同权利义务可由继承人承继，即房屋买受人死亡后，其继承人需要在继承遗产范围内继续履行合同义务，如支付房款并协助过户等，但承担合同义务需以遗产实际价值为限。而合同另有约定房屋买受人的继承人无需继续履行合同的情形，如约定一方死亡合同终止；合同具有人身专属性，权利义务不可继承；继承人明确放弃继承，可免除合同义务。本案中，房屋买受人具备特定身份及购房目的，买受人死亡导致合同目的即房屋用途无法继续实现，继承人无法替代，故在继承人明确拒绝履行的情况下，判令合同解除有利于平衡双方利益。