□本报记者 陆媛

　　小区电梯内设置了广告栏、公共停车场收费、增加了快递柜……居民是否想过这些产生的收益归谁所有呢？实际上，这些收入属于公共收益，归全体业主所有，它也是小区维护、环境改善和居民生活质量提升的重要资金来源。近年来，小区公共收益收支和管理等方面的矛盾随着城市化的发展逐渐浮出水面，成为物业管理的痛点、基层治理的难点。近期，记者深入调查了我市住宅小区公共收益管理的现状。

　　居民参与度低

　　公共收益管理需完善

　　在城厢镇某小区，记者在物业信息公示栏中看到一份该小区2023年度的财务情况，收入明细中，公共收益与物业收入被混在一起计入总收入。按照《苏州市住宅区物业管理条例》要求，公共收益需要单独列账并公示。公示内容的不明确、不清晰，可能导致居民质疑公示情况的真实性，产生对公共收益管理方的不信赖感，影响小区和谐稳定。

　　记者从12345热线平台了解到，2024年前三个月，平台接收到涉及住宅区公共收益问题的投诉件22条。主要问题有物业在管理公共收益的过程中，对公共收益的公示不透明，或者不愿提供具体收支凭证，让业主产生质疑；在业委会成立之后，由于业委会大部分成员缺乏专业的财务经验，导致公示结果和小区业主切身感受到的收支情况不匹配，解释工作又不到位，从而产生矛盾。另外，业委会换届或者履职结束之后，由于在管理规约中未授权使用公共收益支付小区审计费用或开支缺少原始凭证，导致审计无法开展。

　　记者了解到，小区公共收益来源比较广泛，像电梯、道闸等公共区域的广告收入，占用业主共有的道路或场地停放车辆的收益，公建配套用房或场地的租赁收入，以及利用业主公共区域设置快递柜、充电桩等设备的合作费用都属于公共收益。然而记者在采访中注意到，许多业主在小区公共收益管理中的参与度较低，缺乏对公共收益的来源、使用规范等方面的了解，甚至有业主对公共收益管理不甚关心。“对公共收益有一点点模糊的概念，但这个钱既不从我手里出去，我也不会拿到，所以不太关心。”某小区居民向女士表示。

　　收益空间不少

　　规范使用有讲究

　　实际上，不同小区公共收益规模虽然差异较大，但普遍存在总量不少的收益空间，其中占用业主共有的道路或场地停放车辆所得的收益往往是公共收益的主要来源。

　　从宝龙城市广场小区2023年的公共收益分成结算表来看，小区的地面停车费和地面临时停车费收入超过48万元，约占全部公共收益的70%，场地使用费和广告位使用费占30%左右。宝龙城市广场小区拥有自己的业主委员会并与物业签订协议，公共收益的三成用于支付物业公司的管理成本支出，剩余部分归全体业主，由业委会管理。去年，小区对河边护栏和木平台进行更换翻新，在经过表决投票、招标、方案公示、备案等流程后，这笔13万元的开支从剩余的公共收益中支出。

　　为了更加规范地使用和监管公共收益，宝龙城市广场小区试点了“业账社管”，小区所在社区根据小区议事规则和管理规约的授权，对公共收益的收支情况进行全面的监管。业委会在计划使用公共收益前必须向社区报批，审核通过后方可进行后续的程序；银行U盾交由社区保管，相关表决程序审核通过后方可进行支付，实现了对业委会申请和使用公共收益的过程性管理。“我们是非常欢迎社区监管的，这样既增加了居民对物业和业委会的信任感，避免产生矛盾，社区也可以在发现问题的第一时间进行指导，避免造成错误。”太仓宝华物业管理有限公司项目经理表示。

　　如果当年的公共收益有结余，这些资金又该怎么办呢？记者发现，有少部分关注住宅区公共收益使用和分配的居民，提出将公共收益以现金形式直接返还给住户或者抵扣物业费。

　　按照《苏州市住宅区物业管理条例》第五十四条规定，公共收益扣除必要的合理支出后应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。应该说，居民的想法可以理解，但记者咨询了不动产物权纠纷方面的资深律师陈立，他给出了不同的建议。“个人不建议将公共收益结余分配掉，我的主张是主要用于补充维修基金，然后设定一定合理的比例（一般补充维修基金的比例不低于公共收益的50%），剩余的结余部分用于小区日常管理、维护等其他开支。住宅维修基金本来就越用越少，甚至有的小区没有维修基金，如维修基金得不到补充，遇到小区外墙脱落、道路损坏、消防设施无法使用、电梯出现故障等问题就没有钱维修，会严重影响小区居民的正常生活，甚至导致一些安全事故等，不利于小区居民的生命财产安全，从而影响社会稳定。而且重新筹集公共维修基金也不是一时半会儿就能做到的事。”

　　期待新规出台

　　或将有效化解难点

　　陈立律师认为，在小区公共收益上产生矛盾的一个最主要原因就是我国关于小区公共收益管理方面的法律法规尚不完善。

　　虽然《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《苏州市住宅区物业管理条例》等法律法规对小区公共收益的管理有所规定，但具体操作细节和监管机制尚不完善，存在漏洞和空白。

　　今年年初，苏州市住房和城乡建设局下发了《苏州市住宅区公共收益管理办法（征求意见稿）》，在此之前，苏州市从未有过专门适用于住宅区公共收益方面的地方性法规或其他规范性文件，陈立律师认为该管理办法中有不少创新突破和亮点：“在日常执法过程中，往往会无法明确认定处罚相对人（责任人），也就是说虽然发现被转移、隐匿、篡改、毁弃公共收益账册等情况，但没有证据证明由哪个人负责保管，就很难处罚。而在该管理办法里面明确公共收益管理单位应当设置会计账户，进行会计核算，指定专人负责制作并妥善保管会计凭证、会计账簿、财务报表等会计资料，不得伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益的会计资料。那么一旦出现问题，就有了处罚的对象，这样子就能够呼应罚则的规定，激活罚则，有利于规范小区的公共收益管理。”

　　除此之外，《苏州市住宅区公共收益管理办法（征求意见稿）》还明确，公共收益管理单位应当每月与公共收益开户银行核对公共收益账目，并在每季度第一个月公示上一季度公共收益信息，公示期不少于三十日，主要内容包括：公共收益账户的开户银行、账号、名称；公共收益收入、支付的项目、具体金额等相关信息；公共收益账户余额及其他使用和管理情况。

　　同时，针对业主委员会任期届满、成员集体辞职等原因导致不能正常履职，公共收益交接给谁的问题，原先并没有明确的规定，现在该管理办法中有“将公共收益及相关资料移交给居（村）民委员会临时保管”的规定。为加强公共收益资金监管，管理办法还规定，“公共收益账户禁止开通网上银行等电子支付渠道”，“原公共收益管理单位自停止履行职责之日起不得使用公共收益，公共收益账户开户银行应当暂停账户支付业务等新内容。”

　　相关法律法规和实施细则的出台和完善，是规范小区的公共收益收支和使用的重要支撑。新规出台后，能够更大化地保障小区业主的共同权益，更有效地化解基层治理的难点问题。