□本报记者 张立
从2023年9月开始，全国不少城市推出商品房“以旧换新”政策。太仓政策因创新和独特备受关注。“已接待上门考察调研的各地住建部门、房地产协会及房产公司团队近20个，还有10多个团队请求我们在线上答疑。”市住建局房管中心副主任席克菲介绍。
政策效应逐步显现
2023年9月28日，“乐居嘉昆太·幸福同城圈——2023太仓金秋房地产博览会”开幕。
与房博会同样吸睛的是，会上发布了优化市场资源配置、提升居民居住品质的系列惠民新政。其中，最引人关注的是太仓商品房可以“以旧换新”。
太仓版商品房“以旧换新”有何新意？简而言之，就是太仓市域范围内满足一定条件的旧房，可置换国资企业推出的新房，经第三方评估后，用旧房价抵扣部分新房款；国企回收的旧房，将作为保障房和人才公寓房源。
在太仓，首个推行“以旧换新”政策的国企是市城发集团。在其发布的《在售商品房“以旧换新”公告》中明确：凡太仓市域内、产权证建筑面积在144平方米以下、房屋用途为住宅（以不动产权证为准）均可置换市城发集团分批次推出的在售商品房，具体以实际公布的房源为准。一套存量商品房只能置换一套新建商品房，且存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%，存量商品房应具有独立不动产权证，且产权清晰。
此政一出，咨询政策、了解房源的市民络绎不绝。
席克菲介绍，太仓商品房“以旧换新”政策的制定，既审慎又高效，多个部门、单位合力，才有了该政策的最终出炉。此政出台之前，2023年8月中旬召开了全市房地产工作专题分析会，明确了为支持改善性购房需求的目标，提升住房置换效率，加速去存量，释放需求端消费潜力，由市城发集团积极探索推进商品房“以旧换新”工作。随后，以市城发集团为主，起草了在售商品房“以旧换新”实施细则。实施细则初稿完成后，市国资运服中心、市住建局分别牵头召开会议专题讨论实施细则，最终经市长办公会审议通过。
市城发集团总经理李旭介绍，政策确定后，集团成立了在售商品房“以旧换新”专项小组，在政策宣传、评估验收、合同法务、资金结算、监督保障等方面各司其职、各负其责、相互配合、协同推进“以旧换新”业务，仅用半个月时间，就完成了房源筹集、政策发布、评估机构选定、合同文本拟定、资金筹措、App开发等相关工作。
“活动成效总体不错。”李旭透露，截至目前，已完成两批次签约，第一批次限定报名人数为200人，最终103人报名；第二批次，除了市城发集团外，市城投集团也参与其中，新房源从3个小区增至8个，市民选择更丰富，报名市民超过了300人。政策进一步完善后，商品房“以旧换新”常态化工作在2024年1月12日启动。
从市民认可到专家点赞
2023年10月27日，城厢镇居民李女士与市城发集团签约，将她家位于长春路上的旧房出售给市城发集团，同时购入了洞庭分秀小区的一套新房，成了太仓商品房“以旧换新”政策的第一批“吃螃蟹者”。
李女士原来居住的房子是20多年前买的二手房。房子老旧，面积不到90平方米，小区配套也不太完善，尤其是停车难。虽然她早就有了换房的打算，但又有些担心：如果先买了新房，怕老房不能很快出手，或者买家趁机压价；如果先卖老房，又怕自己没有地方住，若是租房的话，更是要搬几次家。
得知太仓推出了商品房“以旧换新”政策后，李女士第一时间进行了咨询，在吃透政策后，最终决定“以旧换新”——换购了一套140多平方米的三室两厅新房。一方面，她觉得新房子区位、环境等各方面都不错，价格也在自己可以承受的范围内；另一方面，买房、卖房两件事一次办，不仅方便，而且国资企业靠谱，值得信赖。
太仓商品房“以旧换新”政策，既得到了市民关注，更引起了全国各地媒体和业内人士的关注，他们敏锐地发现了太仓政策的“与众不同”。
其他城市商品房“以旧换新”，大多采用中介及房企之间联手的方式。比如宁波，“以旧换新”活动主要分为三个步骤：首先，购房者与房企及房产中介签署协议，明确房源；其次，锁定新房房源，中介优先售卖购房者二手房源；最后，据成交与否，履行合同。如果二手住房未在约定时间内售出，则房企按照约定，退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约责任。
有的城市则用补贴方式开展“以旧换新”活动。如浙江省海宁市给房企补贴，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴；浙江丽水对参与“以旧换新”活动的企业或个人，给予“旧房”交易税费留存地方部分100%补贴。
太仓商品房“以旧换新”政策，由国资企业来操盘。此举支持了改善性购房者的需求，并让旧房有了新的功用。
太仓商品房“以旧换新”模式，赢得了业界人士的关注和肯定。58安居客研究院研究总监陆骑麟认为，太仓模式相对其他城市更具可操作性。由国资企业来收二手房，所换新房也是国企开发，后期的交付相对而言是比较有保障的，可防止购房者出现“两头落空”的情况。国企收购的二手房主要用途为人才公寓和保障性住房，既可加快完成保障性住房供应目标，又可盘活当地房地产市场，有利于楼市的复苏。
上海易居房地产研究院、研究总监严跃进指出，从目前各地的操作来看，太仓的做法值得推广，为二手房去库存找到了一个新模式，能够有效盘活一、二手房，值得其他城市借鉴。
“这是一项利民惠民的善政，有利于房地产市场稳定健康发展。”一位国内知名经济学家表示，相比其他模式，太仓的商品房“以旧换新”，更便民利民，为市民提供了极大的方便；能有效促进二手房循环，帮助市民加快实现改善性住房需求。
当“稳市场”碰撞“善创新”
近两年中央经济工作会议对房地产市场的定调，是“平稳健康发展”和探索、加快“构建房地产发展新模式”。
太仓商品房“以旧换新”政策，也是在这种大背景下推出的。
太仓创新商品房“以旧换新”政策与三个方面因素有关。
第一，作为全国科技创新百强县榜眼的太仓，创新元素已融入城市的各个方面。早在2019年，我市就启动了商品房“以旧换新”工作试点，当时的目标是收购1.5万套老旧住房，改造成保障房，原业主则可以选择在太仓市的几个新建项目中换购新房。
第二，这一创新举措与太仓近几年加快构筑“政府引导、市场主导、企业参与”的人才乐居保障体系有关。2021年，太仓就提出3年新增1万套人才公寓的目标；2023年，太仓将人才乐居保障项目列为民生实事项目，加速了人才公寓筹集，以满足经济发展和人才安居需求。截至2023年12月底，我市已筹集7798套人才公寓，其中6383套已投入使用，入住人才超过3600人。此政策双向奔赴：一方面保障房地产市场平稳健康发展，另一方面加快人才公寓筹集。
第三，市城发集团一直是太仓保障住房和人才公寓建设、筹集的主力军。太仓最早的经济适用房小区南城雅苑，最早的人才公寓城北青年公寓，去年建成的、目前太仓最大的人才公寓星辰海人才社区都由市城发集团投资运营。市城发集团还在太仓深耕品质住宅建设10多年，并“以品质引领太仓人居想象”，先后开发建设了滨河花园、滨河雅苑、洞庭分秀等高品质楼盘，正在建设的有鼎盛华庭、晨曦雅苑、桃园新著、星耀君庭等项目。既担当人才公寓建设筹集主力，又有多个楼盘正在开发，市城发集团成为此次太仓商品房“以旧换新”的主力，有其合理性和必然性。
“以旧换新”在完善中前行
作为促进房地产市场平稳健康发展的创新举措，太仓商品房“以旧换新”模式的好处显而易见：对于原业主来说，他们可以用较低的成本，换到更好的居住环境，提高自己的生活质量，而且可以享受到国资企业的优质服务。
对于国资企业来说，他们通过收购老旧住房，增加保障房和人才公寓的供应，履行社会责任，同时通过销售新房，回收资金，实现资本回报。
对于房地产市场来说，这种模式可以有效地去化存量房源，加快构建房地产市场新模式，提升城市的整体形象，改善城市的人居环境。
事实上，作为一项新政策，太仓也是在“摸石头过河”，将持续对政策进行调整、完善。
据了解，我市第一批次商品房“以旧换新”活动结束后，市住建局和市城发集团就进行了分析，发现存在新房供给选择有限、旧房收购限制较多、评估细节有待完善、政策宣传引导不足等问题。因此，在第二批次活动中，太仓扩大了可选房源范围，纳入了市城投集团房源，可供置换新房的小区增至8个，房源数增至603套。同时，还细化了置换规则，对二手房车位、车库、存量房贷款的置换规则进行了明确，并加大了线上线下宣传力度。调整的成效也是立竿见影的，第二批次“以旧换新”活动，报名的市民数量是第一批次的3倍。
李旭表示，太仓商品房“以旧换新”常态化工作于2024年1月12日启动，对“以旧换新”政策作了调整优化，以期充分激发市场活力。
调整优化中最大的变化是，不再强调“一套换一套”，而是“可以用一套或多套存量商品房置换一套新建商品房，存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的80%”。同时，将旧房的学区学位保留两年，即明确了“自《存量商品房买卖合同》签订生效之日起两年内，教育行政部门保留以旧换新置换成功的居民家庭在存量商品房施教服务区的入学资格”。
此外，调整还明确了“有权证的自行车库、储藏室、阁楼按评估价结算”。支持存量房价款分批次支付给存量房产权人，用于支付新房首付款及归还存量房银行贷款（若有），存量房剩余价款在新建商品房贷款放款后予以支付给存量房产权人。
好事多磨。太仓商品房“以旧换新”在满足市民住房改善需求的同时，也为促进房地产市场的平稳健康发展，提供了更多的借鉴与可能。